Buenos Aires – Cerca de 8 millones de argentinos que viven en viviendas alquiladas podrían quedar alcanzados por un régimen de desalojos considerablemente más rápido si la Cámara de Diputados convierte en ley el proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada aprobado por el Senado. En Santa Fe, casi uno de cada tres policías alquila.
La iniciativa acorta procedimientos judiciales y amplía las posibilidades de restitución anticipada del inmueble. El tema fue advertido en un trabajo de la periodista Débora Mabaires difundido a través de su canal Odisea Submarina, que puso el foco en las consecuencias sociales de una reforma que ahora deberá definir la Cámara baja.
La reforma sobre propiedad privada que acaba de superar el Senado contiene capítulos jurídicos y políticos de enorme importancia, desde expropiaciones hasta modificaciones procesales. Sin embargo, existe un aspecto que probablemente interese de manera mucho más inmediata a millones de argentinos: qué puede ocurrir con quien alquila una vivienda y, por dificultades económicas, deja de pagarla en término.
El punto fue colocado en primer plano por la periodista Débora Mabaires, quien en un trabajo difundido a través de su canal Odisea Submarina analizó críticamente el proyecto aprobado por el Senado y advirtió sobre sus consecuencias sociales.
Mabaires comienza por una cifra difícil de ignorar.
Según los datos que expone en su trabajo, 7,99 millones de personas viven actualmente en viviendas alquiladas en la Argentina, distribuidas en más de tres millones de hogares.
Es decir que la discusión no involucra solamente a abogados, inmobiliarias, propietarios o especialistas en derecho civil.
Estamos hablando de casi ocho millones de personas.
Trabajadores, jubilados, familias con hijos, estudiantes, empleados públicos, comerciantes y trabajadores informales que cada mes deben separar una parte considerable de sus ingresos para conservar el techo bajo el cual viven.
Mabaires amplía incluso la mirada y señala que, si se consideran otras situaciones de precariedad habitacional, barrios populares y comunidades sin títulos dominiales, el universo social potencialmente expuesto alcanza aproximadamente los 14 millones de habitantes.
Sin embargo, corresponde hacer aquí una distinción.
El proyecto original enviado por el Poder Ejecutivo fue modificado sustancialmente en el Senado y algunos de sus capítulos más controvertidos quedaron afuera. Por eso no corresponde afirmar que esos 14 millones de personas quedarán automáticamente sometidos al mismo régimen si Diputados sanciona el texto recibido.
El universo directamente relacionado con las reformas sobre alquileres y desalojos es, en cambio, suficientemente grande por sí mismo: casi ocho millones de inquilinos.
En Santa Fe, casi uno de cada tres policías alquila
La discusión tampoco resulta ajena a quienes integran las fuerzas de seguridad.
Según el Censo Policial 2020 de la Provincia de Santa Fe, realizado sobre la propia fuerza provincial, el 32,2 % del personal policial alquilaba la vivienda en la que residía, mientras apenas el 33,5 % contaba con casa propia. El resto vivía en inmuebles prestados, pertenecientes a familiares o bajo otras modalidades habitacionales.
Aunque se trata de un relevamiento realizado seis años atrás y la composición habitacional pudo modificarse desde entonces, el dato permite dimensionar una realidad estructural: prácticamente uno de cada tres policías santafesinos dependía del alquiler para tener un techo.
Esto adquiere especial importancia cuando se analiza una reforma destinada a acelerar los procesos de desalojo.
El policía no vive fuera de la economía que afecta al resto de los trabajadores. También paga alquiler, alimentos, servicios, impuestos, transporte y deudas; y en muchos casos complementa ingresos mediante servicios adicionales, horas extraordinarias u otras tareas porque el salario ordinario no alcanza para sostener a la familia.
De allí que una modificación legislativa que reduzca considerablemente los tiempos disponibles frente a una mora no afectaría únicamente a sectores abstractos de la población. Puede alcanzar directamente a miles de trabajadores policiales y sus familias.
Existe incluso una paradoja particularmente significativa.
El mismo agente al que el Estado exige disponibilidad permanente, jornadas extensas y cumplimiento inmediato de sus obligaciones puede encontrarse del otro lado del mostrador como inquilino, contando los días para cobrar el sueldo o esperando el pago de servicios adicionales atrasados antes de poder completar el alquiler.
Por eso, cuando Diputados discuta el proyecto remitido por el Senado, sería conveniente recordar que entre los millones de argentinos que alquilan también están quienes todos los días visten uniforme.
Los datos oficiales santafesinos dejaron una fotografía bastante clara: 32,2 % alquilaba y solamente 33,5 % tenía vivienda propia.
No estamos hablando, entonces, de un problema ajeno al mundo policial.
Para una parte considerable de la fuerza, la discusión sobre cuánto demora un desalojo puede comenzar literalmente en la puerta de su propia casa.
No son 72 horas automáticas, pero el desalojo será más rápido
En las redes sociales comenzó a circular la expresión “desalojo exprés en 72 horas”.
La preocupación tiene fundamento, aunque esa frase necesita ser explicada correctamente.
El texto aprobado por el Senado no dispone que una familia pueda ser desalojada automáticamente 72 horas después de dejar de pagar el alquiler.
Para los contratos destinados a vivienda continúa existiendo una intimación previa para cancelar la deuda. El texto que salió del Senado establece un plazo no inferior a diez días corridos antes de que pueda iniciarse la demanda por falta de pago.
Pero una vez atravesada esa instancia, el procedimiento cambia significativamente.
La reforma impulsa la utilización del trámite sumarísimo, reduce tiempos judiciales y amplía las posibilidades de que el propietario obtenga la restitución anticipada del inmueble antes incluso de que exista sentencia definitiva.
Eso es lo verdaderamente relevante para quien alquila.
Porque no hace falta que una ley diga literalmente “72 horas y afuera” para producir un fuerte acortamiento de las posibilidades de reacción de una familia que atraviesa una mora.
Cuando el atraso no significa querer quedarse con la casa
Uno de los aspectos centrales planteados por Mabaires consiste en cuestionar que se coloque en una situación semejante al inquilino moroso y al ocupante ilegítimo.
En su trabajo señala que millones de argentinos alquilan mientras viven de ingresos reducidos o se encuentran endeudados para afrontar gastos básicos.
Ese es probablemente el aspecto social que Diputados debería discutir con mayor profundidad.
Una persona puede dejar de pagar un alquiler porque perdió el empleo.
Porque el sueldo llegó tarde.
Porque una enfermedad consumió los ahorros familiares.
Porque cerró el comercio.
Porque aumentó el alquiler.
Porque una deuda bancaria absorbió una parte de sus ingresos.
O simplemente porque ese mes las cuentas no cerraron.
Nada de eso convierte automáticamente a un inquilino en un usurpador.
El propietario, desde luego, tiene derecho a cobrar y también tiene derecho a recuperar el inmueble cuando el contrato se incumple.
Ese derecho debe ser protegido.
Pero existe una diferencia sustancial entre garantizar al propietario un procedimiento judicial razonable y construir un mecanismo tan acelerado que una crisis económica transitoria pueda transformarse rápidamente en una crisis habitacional.
El dato que debería estar en el centro de la discusión
Los casi 8 millones de argentinos que alquilan constituyen probablemente el dato más importante de toda esta discusión.
Porque una reforma procesal que leída en el Boletín Oficial puede parecer técnica adquiere otra dimensión cuando se comprende cuántas personas dependen del alquiler para tener una vivienda.
Según el trabajo difundido por Odisea Submarina, se trata de más de tres millones de hogares.
Tres millones de hogares donde el vencimiento del alquiler es una fecha marcada todos los meses.
Por eso la pregunta para los diputados no debería limitarse a cuánto demora actualmente un propietario en recuperar su inmueble.
También deberían preguntarse qué ocurre del otro lado.
¿Cuánto tiempo necesita un trabajador que cobró tarde para ponerse al día?
¿Cuánto tarda una familia en reorganizar sus cuentas después de perder un empleo?
¿Qué margen tendrá quien pretende discutir judicialmente una deuda o acreditar que cumplió parcialmente?
¿Y qué ocurre después del desalojo cuando esa familia no dispone de otra vivienda?
Esas preguntas no invalidan el derecho de propiedad.
Lo completan con la realidad social sobre la cual se pretende legislar.
El proyecto llegó mutilado, pero no inocuo
El proyecto original impulsado por Federico Sturzenegger tenía siete capítulos y 53 artículos, recuerda Mabaires en su análisis. El Senado terminó aprobando una versión considerablemente reducida después de que el oficialismo no consiguiera los votos necesarios para algunos de los puntos más conflictivos.
Quedaron afuera las reformas relacionadas con la Ley de Tierras Rurales y el manejo del fuego, dos capítulos que habían despertado fuertes cuestionamientos por sus posibles consecuencias sobre el territorio y los recursos naturales.
Pero eso no significa que lo aprobado sea irrelevante.
Permanecieron modificaciones importantes en materia de desalojos y expropiaciones, y ahora la Cámara de Diputados deberá resolver si las convierte definitivamente en ley.
El debate político sobre tierras, recursos naturales, extranjerización y soberanía merece indudablemente un análisis específico.
Pero para millones de personas hay una cuestión mucho más inmediata.
La vivienda que alquilan hoy.
El propietario también tiene derechos
Una discusión seria tampoco debería caer en la simplificación contraria.
Existen pequeños propietarios que dependen del alquiler para complementar una jubilación o un salario y que pueden pasar meses —incluso años— intentando recuperar un inmueble cuando el contrato dejó de cumplirse.
Esa situación tampoco es justa.
Quien entrega legítimamente una propiedad en alquiler tiene derecho a cobrar lo pactado y a recuperarla cuando corresponda.
La verdadera discusión está en determinar qué equilibrio debe existir entre ese derecho y las garantías de una persona cuyo hogar está en juego.
El proyecto aprobado por el Senado inclina claramente ese equilibrio hacia una recuperación más rápida del inmueble.
Eso puede beneficiar al propietario.
Pero también coloca una presión considerablemente mayor sobre el inquilino.
Y cuando los potencialmente alcanzados son casi ocho millones de personas, el asunto deja de ser una modificación marginal del Código Procesal.
Ahora decide Diputados
El Senado ya habló.
Ahora será la Cámara de Diputados la que deberá decidir si convierte este régimen en ley, lo modifica o lo rechaza.
Débora Mabaires concluye su trabajo señalando que la discusión política continuará en Diputados y cuestionando además la actuación tanto del oficialismo como de sectores opositores durante el tratamiento legislativo.
Ese debate seguramente continuará.
Pero hay una pregunta más elemental que probablemente resulte mucho más cercana para millones de argentinos:
¿qué pasa conmigo si el mes que viene no puedo pagar el alquiler?
Esa es la dimensión concreta del proyecto.
No una discusión entre propietarios y enemigos de la propiedad privada.
No una disputa exclusivamente ideológica entre oficialismo y oposición.
Sino el intento de establecer dónde debe ubicarse el límite entre el legítimo derecho de alguien a recuperar aquello que le pertenece y el riesgo de que una dificultad económica deje rápidamente a otra familia en la calle.
Y el número obliga a prestar atención.
Casi ocho millones de personas viven alquilando en la Argentina.
Si Diputados aprueba el texto remitido por el Senado, las reglas para desalojarlas cuando exista un conflicto contractual serán más rápidas que las actuales.
Antes de votar, sería conveniente que cada diputado recuerde que detrás de cada expediente de desalojo no hay solamente una propiedad.
También puede haber una familia adentro.
(*) Periodista. Corresponsal en Buenos Aires.
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